A prefeitura de São Paulo publicou no diário oficial, o decreto número 63.423, de 2024, em que aprova a “Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização do município de São Paulo de 2024 – CGAU/MSP”. Com isso, fica regulamentada em parte, a aplicação do Inciso V, artigo 3º da lei 18.081, de 2024, que trouxe uma revisão parcial da Lei de Zoneamento 16.402, de 22 de março de 2016.
Segundo o Inciso V, Artigo 3º da Lei 18.081, não se aplicam os parâmetros de ZEU, ZEUP, ZEUa e ZEUPa aos imóveis “localizados em Áreas de Risco Hidrológico ou Geológico ou áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos, conforme mapeamento oficial do Município”
O artigo 42 da lei 18.081, trouxe nova redação ao artigo 72 da lei 16.402, criando os artigos 72A e 72B. Com isso, o §4º, do artigo 72A, considera “áreas sujeitas a recalques e problemas geotécnicos, aquelas indicadas na Carta Geotécnica do Município de São Paulo, de 1992, ou a que vier substitui-la” (Inciso I, §4º, artigo 72A da lei 16.402, de 2016).
O decreto 63.423 estabeleceu as seguintes definições quanto ao mapeamento das áreas de risco trazidas pelo Inciso V da lei 18.081, que seguem transcritas abaixo:
I – áreas de risco hidrológico ou geológico são aquelas indicadas pela Defesa Civil, relacionadas a assentamentos precários, mapeamentos de setorização de riscos, que são atualizados continuamente pelas equipes da Administração Pública Municipal e são disponibilizadas no Portal GeoSampa, conforme consta no procedimento metodológico descrito no Guia de Utilização da Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização do Município de São Paulo/SP – CGAU/MSP, nos termos do Anexo II deste decreto, enquanto permanecer a característica que determinou seu enquadramento;
II – áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos são aquelas indicadas no Anexo I do Decreto nº 57.521, de 09 de dezembro de 2016, ou que vier a substituí-lo, complementadas, se o caso, por Resolução da Comissão de Edificações e Uso do Solo da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento– SMUL/CEUSO;
III – áreas sujeitas a problemas geotécnicos são aquelas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos;
III – compartimento ambiental é a Unidade Geotécnica da Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização do Município de São Paulo -CGAU/MSP.
A Carta Geotécnica divide o território em vinte diferentes classes de suscetibilidade a eventos geológicos e está disponibilizada de forma online no “portal de informações geográficas e geoespaciais da Prefeitura do Município de São Paulo – GeoSampa”, bastando habilitar a camada “Carta Geotécnica 2024” existente abaixo do menu “meio físico”.
As áreas de risco hidrológico ou geológico , bem como as sujeitas a recalque e problemas geotécnicos, também se encontram cadastradas na plataforma GeoSampa, nas camadas “Mapeamento de áreas de risco” e “meio físico”, respectivamente.
Os novos loteamentos deverão observar a carta geotécnica, em especial nas “Macroáreas de Estruturação Metropolitana e de Redução da Vulnerabilidade e na Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental”, não se aplicando, entretanto, a processos protocolados antes da publicação do decreto (§2º; §3º e §4º, artigo 1º decreto 63.423/24).
Os empreendimentos imobiliários localizados nas áreas de risco hidrológico ou geológico e áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos, poderão ser submetidos a análise de SMUL/CEUSO mediante apresentação de Parecer técnico assinado por profissional especializado.
O decreto 63.423 também estabeleceu que serão mantidos os parâmetros de qualificação, uso, e ocupação dos terrenos localizados nas Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana – ZEU, indicadas no Anexo I – Mapa Único da Lei nº 18.081, de 2024, mesmo quando localizados nas áreas de risco hidrológico ou geológico, ou aquelas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos.
Com isso, foi superado o temor de que os terrenos nas zonas de eixo (ZEU), localizados dentro dessas áreas de risco, passassem a ter parâmetros de Zona de Centralidade (ZC), como foi estabelecido no Inciso VII, §2º, artigo 3º da lei 18.081, de 2024, devendo, entretanto, ainda ser observado para demais zonas não mencionadas no decreto.
Art. 3º Independente da macroárea, não se aplicam os parâmetros de ZEU, ZEUP, ZEUa e ZEUPa aos imóveis:
(…)
V – localizados em Áreas de Risco Hidrológico ou Geológico ou áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos, conforme mapeamento oficial do Município;
(…)
- 2º Aos imóveis de que trata o caput deste artigo, bem como às quadras excluídas conforme o Anexo I – Mapa Único desta Lei, aplicam-se os seguintes parâmetros:
(…)
VII – de Zona Centralidade (ZC), quando anteriormente localizados em ZEU nas demais situações;
Saiba como consultar o geosampa e habilitar as camadas que contém os riscos hidrológico, geológico e aquelas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos.
Habilitando a camada da carta geotécnica na plataforma GeoSampa
Habilitando as camadas risco hidrológico, geológico e restrições geotécnicas na plataforma GeoSampa
A FOCUS elabora e fornece relatório completo por meio do EVTL – Estudo de Viabilidade Técnica e Legal, onde consta pesquisa e parecer sobre as áreas de riscos hidrológico, geológico e aquelas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos, bem como resume as diretrizes necessárias para aprovação do seu empreendimento junto a SMUL/CEUSO.
No relatório ainda constam informações como análise do registro imobiliário (matrículas), quanto a necessidade de retificação e possibilidade de unificação de lotes; Pré análise de COMAR – análise sobre Influência da edificação pretendida no espaço aéreo; Pesquisas diversas tais como incidência de áreas envoltórias de tombamento, áreas sujeitas a alagamento, consulta ao metrô acerca de área de influência/desapropriação, existência de multas sobre o imóvel, entre outras pesquisas, além da obtenção de Certidões e documentos oficiais junto ao metrô, prefeitura e patrimônio histórico.
Todas as informações são compiladas resumidamente em relatório único constando o embasamento técnico e legal de todas as consultas e procedimentos realizados.
